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制度改正について

平成29年末日をもって節税メリットの大きかった広大地評価制度が廃止され、これに代わる制度として平成30年1月1日以降の相続・贈与に際しては、「地積規模の大きな宅地の評価」(財産評価基本通達20-2)に基づいて価格が決められることになりました。
旧広大地評価では、適用判定が困難で曖昧な点も多かったことから(広大地判定ページ参照)、新制度では適用要件を明確にして、誰でも容易に判断がつくように改正されました(特に開発道路等の潰れ地が発生するか否かの判断にかかわらず、単純に面積基準で適用できるようになったのは大きな改善点と言えます)。
また、旧制度では土地の形状等に関係なく、規模に基づく一律的な補正率が適用されておりましたが、今回の改正により形状等の観点が織り込まれ、個々の土地に応じた補正率が求められるようになりました。
しかしながら、適用要件が明確になったとは言え、内容自体は厳しくなっている点が多く、補正率そのものもあまり減価されないものとなっております。

適用要件・算定式
具体的には下記に示す適用要件・算式によって求められます。
適用条件
地積
三大都市圏500㎡以上あること
その他1,000㎡以上あること
路線価で定める
地区区分
普通住宅地区に存すること
普通商業・併用住宅地区存すること
都市計画法で
定める用途地域等
市街化調整区域以外に存すること(但し宅地分譲開発可能な土地は可)
工業専用地域以外に存すること
容積率
400%(東京特別区は300%)以上の地域でないこと(なお、前面道路幅員等は考慮されない)
※地区区分は、路線価図において数字を○や□等の記号で表示されています。
 (記号のない数字のみは普通住宅地区)
算式
価値率 = ①画地補正率 × ②規模格差補正率
① 画地補正率
形状や間口・奥行距離等によって補正率が決められます。
(あまり大きな減価が見込めないのが実情です)
② 規模格差補正率
三大都市圏に所在する住宅
三大都市圏以外の地域に所在する住宅
旧制度との比較
例1 大阪・普通商業・併用住宅地区・900㎡のケース
改正前(広大地適用可) 価値率0.555
改正後(地積規模の大きな宅地) 価値率0.782
22.7%の差
例2 大阪・普通住宅地区・4,900㎡のケース
改正前(広大地適用可) 価値率0.355
改正後(地積規模の大きな宅地) 価値率0.752
39.7%の差
例3 大阪・中小工場地区・4,900㎡のケース
改正前(広大地適用可) 価値率0.355
改正後(地積規模の大きな宅地) 価値率1.00(減価なし)
64.5%の差
注意点
以上の様に大幅な増税となっており、これによって求められる価格が適正な時価を反映するものであれば何の問題もないのですが、市場実勢価格と大きくかけ離れることも多々あることから、鑑定時価による検討が必要になるケースが増えるものと思われます。
例えば
地積が500㎡を1㎡でも下回るだけで、この制度は適用されませんが、実際には旧広大地制度の様に、戸建開発分譲されることが適切と認められるケースでは、市場実勢価格として大きな減価が見込まれる場合があること。
地区区分が中小工場地区の場合には、この制度は適用されませんが、同じく実際には戸建開発分譲されることが適切と認められるケースでは、市場実勢価格として大きな減価が見込まれる場合があること。
容積率が400%以上の場合には、この制度は適用されませんが、同じく実際には戸建開発分譲されることが適切と認められるケースでは、市場実勢価格として大きな減価が見込まれる場合があること。
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弊社では財産評価基本通達によって求められる価格を鑑定時価が下回るか否かを無償で診断いたしますので(原則3営業日以内の回答とさせて頂きます)、税理士先生及び相続人の皆さまに置かれましては、是非ご検討されてはいかがでしょうか?
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税務における鑑定時価の取り扱いについて
通達に基づかないいわゆる鑑定時価については、税務上(税務裁判上も概ね同様)、通達に基づくことが著しく不適当と認められる(裁判上では特別な事情がある)ケースにおいて適用できるものと解釈されているところ、通達による価格と鑑定時価が乖離すること自体が直ちに鑑定時価の通用性を認めているものではありませんが、殆どのケースにおいて税務時価の概念の範疇として、あるいは著しく不適当と認められるもの(特別な事情があるもの)として鑑定時価が通用しているようです(但し、税務署による温度差はあるようです)。
したがいまして弊社では、通達とは異なる特別な事情を検討し、これに係る理論武装を十分整えたうえで鑑定評価することをお約束致します。
不動産鑑定相談室
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不動産鑑定士 吉田 良信
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